Achat immobilier : quelles sont les cinq étapes clés ?
Vous envisagez de réaliser un achat immobilier ? Qu’il s’agisse de votre premier achat, d’un investissement locatif ou de votre résidence principale, plusieurs étapes vous attendent avant d’obtenir les clés de votre logement. De la définition de votre projet à la signature de l’acte de vente, on vous présente la marche à suivre pour mener à bien votre projet.
1. Définir son projet immobilier
Avant de commencer à chercher le bien idéal, évaluez votre capacité d’emprunt. Cela vous permettra d’avoir une idée précise du budget dont vous disposez et, ainsi, de mieux orienter votre recherche.
Afin de déterminer le montant que vous pouvez consacrer à votre futur achat, il est possible de solliciter l’aide d’une banque ou d’un courtier pour simuler au mieux votre plan de financement selon votre profil (épargne, situation professionnelle, revenus…) et estimer le coût total de votre crédit. De nombreux sites internet vous permettent également de simuler votre capacité d’emprunt selon les taux d’intérêt, la durée du crédit et les mensualités.
En parallèle, pensez à établir la liste de vos critères de recherche et de vos impératifs (quartier, nombre de pièces, surface extérieure…).
2. Rechercher un bien immobilier
Une fois votre projet et votre budget définis, vous pouvez vous lancer dans la recherche de votre bien de différentes manières : consultation d’annonces en ligne sur des sites spécialisés, accompagnement par le biais d’une agence immobilière, bouche à oreille, etc.
Si vous visitez un bien et que celui-ci retient votre attention, il est important de vous renseigner sur un certain nombre de points avant de vous engager :
- Demandez la superficie du bien. Cette information vous permet de calculer le prix de vente au m2 et de comparer ce prix aux précédentes transactions conclues dans le même périmètre grâce au site Demande de valeur foncière.
- Consultez le diagnostic immobilier afin de vous renseigner sur la présence d’amiante ou le risque d’inondation par exemple.
- Sollicitez le montant des charges de copropriété dans le cas d'un appartement.
- Renseignez-vous sur le montant des impôts locaux (taxe foncière en particulier).
- Rapprochez-vous de la mairie pour prendre connaissance de projets urbains susceptibles d’impacter le quartier mais aussi du plan local d’urbanisme (PLU) qui conditionne la construction d’une extension par exemple.
Si vous ne parvenez pas à collecter l’ensemble des informations listées ci-dessus avant de rédiger votre offre d’achat, ne remettez pas pour autant en cause l'ensemble de votre projet.
En effet, la superficie du bien comme le diagnostic immobilier vous seront fournis par le vendeur avant la signature de la promesse de vente. Vous pourrez donc encore vous rétracter après avoir pris connaissance de ces éléments.
3. Rédiger une offre d’achat
Troisième étape afin de concrétiser votre projet immobilier : adressez au vendeur une offre d’achat. Cette offre se fait de préférence par écrit.
Vous devez y préciser le prix d’acquisition du bien (au prix proposé ou inférieur) et le délai de validité de votre offre (allant généralement d’une à deux semaines).
Le vendeur dispose ensuite de ce délai pour vous faire savoir s’il accepte ou rejette votre offre d’achat.
En cas de rejet de votre offre, le vendeur peut vous faire une contre-proposition, que vous êtes à votre tour libre d’accepter ou de refuser.
Si votre offre est acceptée, vous pouvez lancer votre recherche de crédit immobilier.
4. Signer une promesse de vente
Si cette étape est facultative, elle est vivement recommandée afin de sécuriser la transaction. En effet, l’avant-contrat permet d’exprimer clairement les termes et conditions de la vente.
Afin d’établir la promesse de vente, deux options s’offrent à vous : rédiger un acte sous signature privée directement avec le vendeur ou faire établir un acte authentique par l’intermédiaire d’un notaire.
Si l’appui d’un notaire n’est pas obligatoire à ce stade, y avoir recours est judicieux : la promesse de vente comprend des clauses essentielles à la transaction et engage fermement vendeur et acheteur.
La promesse de vente se doit d’indiquer un certain nombre d’informations sur le vendeur et l’acheteur, le bien et la transaction :
- Informations concernant le vendeur et l’acheteur :
- coordonnées du vendeur et de l’acheteur
- Informations concernant le bien :
- adresse du bien
- origine du bien (date du précédent acte de vente, nom du précédent propriétaire...)
- descriptif détaillé du bien pouvant inclure un plan
- existence d’hypothèque ou de servitude
- pour un logement en copropriété : les informations spécifiques à la copropriété (règlement de copropriété, procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, montant des charges courantes du budget prévisionnel, etc.)
- Informations concernant la transaction :
- montant des honoraires du professionnel chargé de la vente et à qui en incombe son paiement (acheteur ou vendeur)
- prix de vente et modalités de paiement (avec ou sans l’aide d’un prêt)
- durée de validité de la promesse de vente et date limite de signature de l’acte de vente définitif
- informations relatives aux conditions d’exercice du droit de rétractation
- date de disponibilité du bien
Source : Service-public.fr
Une fois la promesse de vente signée, vous bénéficiez d’un délai de rétractation de 10 jours vous permettant de renoncer à l’achat du bien sans condition.
Aussi, vous pouvez avoir inclus à la promesse de vente des clauses suspensives, telles que l’obtention d’un prêt immobilier ou d’un permis de construire.
Si ces clauses ne se réalisent pas, c’est-à-dire que votre prêt et/ou votre permis de construire vous sont refusés, la vente est annulée sans que vous ayez à vous acquitter de pénalités.
Renoncer à la vente après la période de rétractation ou sans lien avec les clauses suspensives peut vous coûter cher.
En effet, la promesse de vente prévoit très souvent le versement au vendeur d’une indemnité d’immobilisation, aussi appelée séquestre, pouvant représenter 10 % du prix du bien. Cette somme servira ensuite au règlement de la vente une fois la transaction finalisée.
Toutefois, si vous renoncez à la vente une fois le délai de rétractation achevé, le vendeur conserve l’indemnité d’immobilisation à titre de dédommagement.
En parallèle, pensez à préparer votre dossier de prêt en rassemblant un ensemble de pièces justificatives pour faire votre demande.
5. Signer l’acte de vente
C’est à l’occasion de cette dernière étape que la transaction est officialisée et que vous devenez ainsi propriétaire du bien. L’acte de vente doit prendre la forme d’un acte authentique établi par un notaire.
Pour ce faire, vous pouvez avoir recours à un seul notaire, ou choisir deux notaires représentant chaque partie, vendeur et acheteur.
Une fois l’acte de vente signé, les clefs vous sont remises contre le versement de la somme convenue pour le bien et des frais d’acquisition (« frais de notaire »).
Si le notaire vous remet à l’issue de la signature de l’acte de vente des attestations de propriété vous permettant d’entamer vos démarches administratives (souscription d’abonnement gaz, eau, électricité, contrat d’assurance, etc.) il vous faudra encore faire preuve de patience avant de récupérer votre titre de propriété.
En effet, le notaire doit encore accomplir un certain nombre de formalités, notamment enregistrer l’acte de vente au service de publicité foncière. Une fois cette démarche effectuée, le notaire reçoit en retour la copie de l’acte authentique cachetée par l'administration fiscale. Ce document constitue votre titre de propriété et est conservé pendant 100 ans par votre office notarial avant d’être confié au service des archives départementales.
Si vous avez opté pour une signature de l’acte de vente sans passer par l’étape préalable du compromis de vente, vous disposez, en tant qu’acheteur, d’un délai de réflexion de 10 jours. Dans ce cas, le notaire vous remet un projet d’acte de vente que vous ne pourrez signer qu’une fois le délai de réflexion achevé.